사모펀드가 주거용 부동산 매입이 어려운 이유는?

사모펀드가 주거용 부동산 매입이 어려운 이유는?

목차

1. 사모펀드란?
2. 펀드를 이용한 부동산 투자 효과는?
3. 사모펀드로 주거용 부동산 투자가 어려운 이유는?

 

사모펀드는 왜 강남아파트 통째 매입했나 - 주간경향 (khan.co.kr)

사모펀드는 왜 강남아파트 통째 매입했나

 

시간이 많이 지난 기사이지만 한국에서 주거용 부동산 사모펀드 상품이 없는 이유를 알아보는데 도움이 되는 기사이다. 이지스자산운용사가 강남 삼성월드타워를 약 400억 원에 매입했다. 이때 새마을금고에서 약 280억 원을 대출을 받았다.

투기과열지구의 LTV 40% 이상 대출받은 것과 주거용 부동산 가격을 올린다는 지적을 받아 이지스자산운용사는 차익 없이 매각을 하였다. 

 

1. 사모펀드란?

소수의 투자자로부터 자금을 모아 운용하는 펀드이다.

• 개인과 법인을 포함하여 49명 이하이고 1인당 최소 투자금액은 1억 원 이상이다.
• 공시와 회계감사의 의무가 없다. 
• 사모펀드를 이용하여 부동산을 매입할 경우 취득세율, 재산세, 종부세의 일부 감면 혜택이 있다. 

이를 악용하여 다수의 주택을 취득, 임대하면서 거액을 배당받고도 법인세, 소득세 등을 탈루하거나 투자금을 친인척으로부터 증여받아 사모펀드 투자를 하는 등의 변칙적 탈세가 이루어지고 있다. 

2. 펀드를 이용한 부동산 투자 효과는?

• 부동산 자산 유동화를 위해서 긍정적인 측면이 있다. 
• 적은 투자금으로 수백억, 수천억의 부동산에 투자할 수 있다. 
• 물건을 직접 관리할 필요가 없다. 
• 전문가가 부동산 물건을 고르기 때문에 어느 정도 보장된 시장에서 시작할 수 있다.
• 주식보다는 변동성이 높지 않기 때문에 안정적인 수익을 기대할 수 있다.

3. 사모펀드로 주거용 부동산 투자가 어려운 이유?

3.1 익명성

사모펀드는 말 그대로 개개인이 모여 만든 펀드이다. 익명성이 보장되기 때문에 탈세가 이루어지기 쉽다.

3.2 탈세문제

익명성 문제와 연결된다. 사모펀드를 활용한 탈세 예를 알아보자.

본인 자녀를 명의상 주주로 넣은 법인을 설립한다. 이 법인이 주거용 부동산에 투자하는 사모펀드에 투자한다. 임대소득으로 나온 배당금은 주주로 있는 자녀에게 배당금으로 지급된다. 그리고 법인이기 때문에 개인 지출을 법인 경비로 처리한다. 사모펀드이기 때문에 배당소득세 회피가 가능하다. 이렇게 사모펀드를 이용한 탈세가 이루어진다. 

3.3 주거용 부동산 시장 교란

펀드를 통해 많은 투자금을 확보할 수 있다. 투자금 확보의 전제는 높은 투자수익이다. 부동산 투자 수익은 매각차익, 임대수입이다. 이를 위해 사모펀드가 투자한 부동산의 가격과 임대가는 올라갈 수밖에 없다. 자연스럽게 주변 부동산 가격에도 영향을 받아 함께 상승하게 된다.