일본 부동산 투자 매각에 드는 비용, 세금 알아보기

일본 부동산 투자 매각에 드는 비용, 세금 알아보기

 

목차

1. 부동산 매각 시 주요 비용

 

부동산 투자 수익 = 부동산 매각 가격 - 부동산 매입가격

이 아니다!

 

부동산 매매에는 부동산 자체에 드는 투자금도 있지만 그 외의 비용도 함께 발생한다. 세금, 중개 수수료, 인지세 등이 발생한다. 그래서 일본 부동산 투자 후 엑시트 할 때 부동산 매각 가격 - 부동산 매입 가격 이 최종 수익이 아니라 그 외에 드는 각종 비용을 빼야 최종 수익을 알 수 있다. 

 

비용을 제하면 오히려 마이너스일 경우가 생기는 경우가 발생한다.

부동산 매각 시에 매각 비용 외에 들어가는 비용을 반드시 알아보아야 한다.

 

1. 부동산 매각 시 주요 비용

1.1 중개 수수료

일본 부동산 매각할 때 매수인은 보통 부동산 중개인을 통해서 구한다. 부동산 중개인은 광고, 매수인 접객, 부동산 안내, 계약 체결 지원 등의 일을 한다. 

중개 수수료 지불 시기

부동산 매매 계약이 체결된 후 발생하는 수수료이므로 처음부터 낼 필요는 없다.

일반적으로 ① 계약 체결 때 부동산 수수료의 1/2를 지불하고 ② 부동산 잔금이 치러지면 나머지 1/2를 지불한다.

 

부동산 매각 금액에 따라 수수료상한선이 달라진다.

판매가격*	중개수수료 상한
200만 엔 이하	(판매가격 x 5%) + 소비세 10%
200만 엔 초과 ~ 400만 엔 이하	(판매가격 x 4% + 2만 엔) + 소비세 10%
400만 엔 초과	(판매가격 x 5%  +6만 엔) + 소비세 10%

*판매가격에는 세금이 포함되어 있지 않다.

 

상기의 부동산 중개수수료는 상한선이기 때문에 더 낮은 가격을 지불하는 것이 가능하다.

중개 수수료를 줄이는 방법

① 부동산 중개인과 직접 협상한다. 

   → 독점 중개인 계약, 다른 부동산 매매 의 등으로 부동산 중개인에게 이익이 될 수 있는 방법을 제안한다.

② 매수인을 직접 구한다.

   → 매수인을 직접 구하면 서류 작업만 해 달라고 할 수 있기 때문에 중개수수료를 확 낮출 수 있다.

1.2 인지세

기장금액	부동산매매계약서
1만 엔 미만	비과세
10만 엔 이하	200엔
50만 엔 이하	200엔
100만 엔 이하	500엔
500만 엔 이하	1,000엔
1,000만 엔 이하	5,000엔
5,000만 엔 이하	10,000엔
1억 엔 이하	30,000엔
5억 엔 이하	60,000엔
10억 엔 이하	160,000엔
50억 엔 이하	320,000엔
50억 엔 초과	480,000엔

1.3 등록면허세

저당권 말소등록 비용을 스스로 하는 경우에는 부동산 1개 당 1,000엔의 등록면허세가 발생한다. 

하지만 그 과정이 너무 어렵기 때문에 행정서사에게 의뢰하는 경우가 대부분이다. 

행정서사에 따라 다르지만 5,000~30,000엔의 비용이 발생한다.  

행정서사 수수료를 줄이는 방법

행정서사와 협상해서 가격을 조정할 수 있다.

1.4 대출상환수수료

부동산에 대출이 남아 있는 경우 부동산 매매 시 일시 상환해야 한다. 

일시상환할 때 수수료가 발생한다. 대출 은행에 따라 수수료가 조금씩 다르다.

대출상환수수료를 줄이는 방법

대출 상환수수료는 협상의 여지는 없다고 보면 된다.

1.5 양도 소득세 및 주민세

부동산 판매 이익에 대한 세금이 부과된다. 

양도 소득 = 부동산 매각가격 - 취득비용 - 양도비용

• 취득비용 : 총 구매 가격, 수리 및 개선 비용 등
• 양도비용 :  중개 수수료, 인지세, 기타 수수료 등 

이 세금은 바로 내는 부분이 아니라 매각 다음 해의 세금 신고 기간 (2월~3월)에 납부한다. 

양도 소득세는 보유 기간에 따라 다르다. 

보유기간	세율
5년 이하	39.63% (소득세 30.63%, 주민세 9%)
5년 초과	20.315% (소득세 15.315%, 주민세 5%)

특별 공제 3,000만 엔

주거용 부동산에 대한 특별 공제 3,000만 엔이 적용된다.

주거용 부동산에 대한 3,000만 엔 특별 공제는 양도소득에서 최대 3,000만 엔 까지 공제할 수 있는 제도이다.

양도소득세와 주민세 3,000만 엔 신청요건 (모두 충족해야 함)

• 소유자 거주용 건물일 것
• 주거용 물건이 2개 이상인 경우, 생활 거점으로 사용되는 곳
• 양도처가 배우자, 직계혈족, 가족회사 등 특별한 관계가 아닐 것
• 토지만 양도하는 것이 아닐 것 (건물도 함께 양도해야 함)
• 매매 연도, 전년도, 전전해에 거주용 3,000만 엔의 특별 공제를 받지 않았을 때
• 거주하지 않은 날로부터 3년 후인 12월 31일까지 매각이 이루어지는 경우
• 양도 전의 다음 해 3월 15일까지 확정신고를 한 경우