부동산 소구화 상품이란? 일본 부동산 소구화와 REIT차이

부동산 소구화 상품이란? 일본 부동산 소구화와 REIT차이 

 

목차

1. 부동산 소구화( 小口化 ) 상품이란?
2. 부동산 소구화 상품과 REIT차이
3. 부동산 소구화 상품 종류
4. 부동산 소구화 상품의 장단점

 

1. 부동산 소구화 상품이란?

어떤 부동산에 대해 복수의 투자자가 돈을 출자하여 이익을 출자 비율에 따라 분배할 수 있는 부동산 투자 상품이다.

小口化라는 말처럼 투자자가 살 수 있는 계좌(口)가 나뉘는 것이다. 

투자자는 1000억 엔의 부동산의 일부 10억 엔 등 잘게 쪼개진 계좌를 구입한다.  

2. 부동산 소구화 상품과 REIT차이

2.1 REIT 

실물 부동산에 투자하는 것이 아니라 증권 거래소를 통해 투자 신탁 증권을 매매한다. 

부동산 투자법인이 투자자로부터 모은 자금으로 하나의 부동산이 아니라 오피스 빌딩, 상업시설, 아파트, 고급맨션 등의 여러 부동산을 구입 후 얻은 임대수입과 매각 이익을 투자자에게 분배한다.

복수의 부동산 포트폴리오를 만들어 투자하기 때문에 위험이 분산되는 효과가 있다. 

유동성이 높고 투자자가 원하는 시기에 매매할 수 있다. 

부동산 시황이나 금리 등의 영향을 받을 수 있다. 

2.2 소구화 상품

대체로 특정 부동산에 대한 투자 형태이다. 해당 부동산이 이익이 좋지 않을 때는 위험이 무척 높다. 

일반 부동산 구입하는 것처럼 특정 부동산을 보고 판단할 수 있다. 

	소구화	REIT
매매 시 사업자의 승낙 유무	〇	✖
부동산 보유	투자자가 보유	부동산 투자 법인이 보유
출자 방법	투자 사업법인의 증권 구입	증권시장을 통해 유가증권 구입
소유 범위	소유권 또는 지분권	유가증권
리스크 분산	단수의 부동산에 투자하는 것이 대부분이므로 소구화 대상 부동산에 대한 리스크 관리가 어렵다.	여러 부동산 포트폴리오를 구성하여 리스크가 분산된다.

3. 부동산 소구화 상품 종류

3.1 임대형

• 여러 사람이 부동산을 소유하고 부동산 관리를 외부에 맡기는 형태이다. 
• 임대 수입은 투자자에게 배당된다. 이 배당은 부동산 소득으로 잡힌다. 
• 부동산 관리 회사의 존폐는 투자자들과는 상관이 없다. 
• 투자자는 부동산 등기부에 이름이 올라간다. 

3.2 임의 조합형

• 부동산 관리하는 회사와 투자자 간에 임의 조합 계약을 체결하는 형태로 실시된다. 
• 여러 사람이 모여 공동으로 부동산이라는 사업을 경영하는 것이다. 그러니 부동산 관리 회사도 부동산 지분을 갖는다. 
• 분배되는 이익은 부동산 소득이 된다. 
• 부동산 등기에 투자자의 이름이 올라간다. 

3.3. 익명 조합형 

• 부동산 관리 회사와 투자자 간에 익명 조합 계약을 체결한다. 
• 투자자는 익명으로 부동산에 투자하는 것이 아니라 회사에 투자를 하기 때문에 부동산의 소유권이나 지분은 보유하지 않는다. 즉, 잡소득으로 분류된다. 
• 부동산 등기에 이름이 올라가지 않는다. 투자자는 익명투자이면서 부동산 물건이 아니라 회사에 투자하기 때문이다. 

4. 부동산 소구화 상품의 장단점

4.1 장점

• 관리에 어려움이 없다. 
• 부동산 부유자로서 자산운용을 할 수 있다. 
• 위험 분산 가능 

*여기서의 위험 분산 가능 장점이란, 원래 부동산을 개인이 직접 매입하여 투자하려고 했을 때 1000만 엔이 필요했다면 1000만 엔에 대한 리스크를 부담하게 된다. 하지만 소구화 상품을 이용하게 되면 구매하고 싶던 부동산 여러 채를 100만 엔, 200만 엔 등 나누어 직접 포트폴리오를 만들어 위험 분산을 할 수 있다.

4.2 단점

• 원금, 임대 수입 보증 불가
• 대출 불가

	장점	단점
직접 부동산 투자	・매각 등 마음대로 결정 가능 ・부동산 가치에 따라 대출이 가능	・투자금이 많이 필요 ・부동산 유지 관리 또는 부동산 관리 회사 직접 계약 ・원금, 수입 보증 불가
소구화 상품	・부동산 전문가가 선택한 물건에 투자 ・위험 분산 가능 ・관리가 편하다 ・부동산 보유 권리를 가진다	・원금, 수입 보증 불가 ・직접 부동산 투자보다 수익률이 낮음 ・대출 불가 ・자유롭게 거래 불가
REIT	・소액 투자 가능 ・매입 매각 자유롭다	・원금 보증 불가 ・REIT 상장 폐지 가능성 ・부동산 투자 법인 파산 가능성