일본 부동산 투자 수익률 계산쉽게 하기 表面利回 実質利回 차이
일본 부동산 투자 수익률 계산 쉽게 하기 表面利回 実質利回 차이
목차
- 수익률이란?
- 표면 수익률과 실제 수익률 계산방법
- 표면 수익률과 실제 수익률을 나눠서 계산하는 이유
수익률 계산은 부동산 투자의 가장 기초이다. 인풋과 아웃풋을 대략적으로 알아야 부동산 투자 후에 손해가 나지 않는다. 부동산 물건을 알아볼 때 적정한 수익률을 정해놓는 것이 현명하다. 일본 부동산 업계에서 대략적으로 선호하는 수익률의 숫자가 있지만 어디까지나 참고할 사항이지 무조건 이 숫자가 아니면 안 된다는 것은 없다. 개인의 자산, 대출 등이 모두 다르기 때문에 교과서적인 수치는 무의미하다. 부동산 투자 시중요한 것은 손해가 나지 않아야 한다는 것이다.
일본 부동산 투자를 할 때 가장 많이 보는 표현이 利回り(수익률)이다. 수익률은 表面利回(표면 수익률)과 実質利回(실제 수익률)으로 나누는데 각각 계산 방법이 다르다. 표면수익률과 실제 수익률의 정의에 대해 알아보고 계산 방법을 비교해 보자.
1. 수익률이란?
수익률. 수익률은 부동산 투자의 시작이자 끝을 이야기한다. 부동산 투자를 시작하기 전부터 기본으로 수익률을 확인해야 한다. 수익률은 투자를 하고 얻은 수익을 간단하게 %으로 표현한다. 단순히 얼마의 금액을 얻었다는 표현보다 투자 대비 수익의 비율을 확인할 수 있는 지표이기 때문에 부동산 투자 회사의 광고에서 많이 볼 수 있다. 비율이기 때문에 다른 여러 부동산 물건을 놓고 비교할 수 있어서 자주 사용된다.
하지만 게시되는 부동산 투자 정보에서의 수익률은 단순히 임대료 수입을 부동산 구매 가격으로 나눈 것이기 때문에 실제 부동산 투자의 수익률과 차이가 있다. 특히 일본 부동산 투자에서는 한국 부동산 투자와는 다른 청소비, 원상복구비 등이 발생하고 현재 세입자가 나간 이후 다음 세입자가 물건을 확인하고 들어오는 구조이기 때문에 공실이 발생할 수밖에 없다. 공실 발생으로 인한 수입의 공백이 적어도 1달간은 발생한다. 이처럼 초기 투자 비용과 운영 비용까지 모두 고려해야 투자 수익 추정의 정확성을 높일 수 있다.
2. 표면 수익률 表面利回과 실제 수익률 実質利回 계산방법
표면수익률은 연간 임대료 수입을 부동산 구매 가격으로 나눈 것이고 실제 수익률은 표면 수익률 보다 자세하게 비용과 투자 비용 등 모두 고려하여 나타낸 수익률이다. 아래 계산 공식에서 표면 수익률과 실제 수익률을 비교해 보자.
2.1 표면 수익률 表面利回
표면수익률 表面利回 = 연간 임대료 수입 ÷ 부동산 구매 가격 × 100
무척 간단하다. 월세를 기준으로 하기 때문에 계산하기 쉽다. 단, 표면 수익률만 따지는 것은 정말 위험하다. 각종 비용이 빠져있기 때문이다.
수익률이 높은 줄 알았는데 이익이 전혀 발생하지 않는다, 오히려 적자다
이러한 상황을 피하기 위해 실제 수익률을 꼭 계산해야 한다.
2.2 실제 수익률 実質利回
실제 수익률 実質利回 = (연간 임대료 수입 - 연간 잡비) ÷ (부동산 구매 가격 + 매입 당시 잡비) × 100
실제 수익률 계산 시 필요한 요인은 각각 다를 수 있다. 개인 또는 법인에 따라 잡비의 항목이 조금씩 다를 수 있기 때문이다. 중요한 것은 세금과 매년 발생할 잡비 부분을 대략적으로 파악하는 것이다.
연간 잡비는 부동산을 운영하면서 매년 발생하는 또는 매년 발생할 비용을 말한다.
부동산 관리 회사 비용, 세입자 계약 시 부동산 중개 수수료, 월세 입금 수수료, 고정 자산세, 도시계획세, 수리비, 복원비, 공실비용, 출장 경비 등이 있다. 연간 잡비는 보통 연간 임대료 수입의 30% 정도를 차지한다.
- 고정 자산세, 도시 계획세 : 건물, 토지 평가액에 따라 계산을 하기 때문에 매년 금액이 조금씩 변동이 된다. 하지만 평가액 자체의 변동이 크지 않기 때문에 대략적인 수치를 넣어둔다.
- 부동산 위탁 관리 회사 수수료 : 이 비용은 없을 수도 있지만 대부분 한국에서 원격으로 투자하기 때문에 관리 회사가 꼭 필요하다. 독자적으로 알아본 뒤 관리 회사를 선택할 수도 있다.
- 수리비 : 실제 발생하는 비용이 아니라 미래에 발생할 비용이다. 매달 일정 금액을 정해 두고 수리비로 산정해 두어야 현금 흐름을 예상할 수 있다.
- 복원비 : 수리비처럼 바로 발생하는 비용이 아니라 미래에 발생할 예정 비용이다. 세입자가 나가고 나면 망가진 벽지, 바닥 등을 원상 복구한 뒤에 다음 세입자를 들여야 한다. 이런 작업 없이 세입자를 받을 수 있지만 부동산 물건의 가치는 떨어지고 높은 임대료를 받을 수 없다.
- 공실비용 : 세입자가 바뀔 때 공실 비용이 발생한다. 살고 있던 세입자가 나간 뒤 집을 청소하고 원상 복구한 다음 새로운 세입자에게 집을 보여주고 계약하는 것이 일본의 부동산 문화이다. 공실 비용은 필연적으로 발생할 수밖에 없다.
- 출장경비 : 한국에서 일본으로 부동산 물건을 확인할 때 드는 비용이다.
매입 잡비는 부동산 투자 시 처음에 내는 비용이다.
부동산 중개 수수료, 사법 서사 수수료, 부동산 등록비, 대출 초기 수수료, 화재・지진 보험료, 고정 자산세, 부동산 취득세, 인지세, 입금 수수료가 있다.
- 은행 입금 수수료 : 보통 550엔 정도로 비싸기 때문에 넉넉히 계산을 해 두어야 한다.
- 부동산 수수료 : 부동산 매입 금액에 일정 %가 정해져 있다. 단, 부동산 매입 가격(세금 포함)이 아니라 세금을 제외한 가격에서 일정 %를 곱한다.
3. 표면 수익률과 실제 수익률을 나누어 계산하는 이유
보통 표면 수익률을 구한 뒤 실제 수익률을 구한다. 표면 수익률을 구할 필요가 없지 않나 라는 생각을 할 수 있다. 하지만 부동산 투자는 다수의 부동산을 놓고 비교하여 최적의 이익이 나오는 부동산을 선택하는 것이다. 실제 수익률 계산 시 필요한 요인들이 너무 많다. 다수의 부동산에 대해 하나하나 실제 수익률을 계산하는 것은 시간 낭비이다.
부동산 투자 대상 물건 선정하는 방법은 아래와 같은 순서로 좁힌다.
① 표면 수익률 계산을 통해 어느 정도 이익이 발생한다는 것을 확인하여 물건 선정
② 실제 수익률 계산을 통해 실제로 고려해야 하는 비용에 대해 확인